Mercado inmobiliario: la oferta de alquileres creció casi 45 veces tras el DNU

 El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires atravesó un giro drástico tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023. Según precisó el reconocido empresario inmobiliario Armando Pepe, la oferta de unidades destinadas a vivienda familiar pasó de apenas 355 propiedades a fines de diciembre de 2023 a más de 15.700 en la actualidad.

En declaraciones a radio Splendid AM 990, el expresidente del Colegio Profesional Inmobiliario (CUCICBA) analizó el momento actual de la compraventa, la rentabilidad del sector, el freno en los créditos hipotecarios y apuntó críticamente contra los proyectos oficialistas de desregulación para la actividad.

Oportunidad en el mercado usado y rentabilidad en dólares

Pepe sostuvo que el contexto actual plantea una ventana de oportunidad para los inversores en el segmento de inmuebles usados:

• Brecha de precios: Los departamentos usados cotizan hasta un 30% por debajo de las unidades a estrenar o de pozo.
• Costos de construcción al alza: El costo para construir se ubicó en torno a los 1.750 dólares el metro cuadrado solo de obra, lo que sumado a la incidencia del terreno y los costos financieros eleva los valores finales de salida de las obras nuevas, paralizando el lanzamiento de nuevos proyectos.
• Rentabilidad del alquiler: Tras la normalización de los contratos, la renta anual neta para el propietario se sitúa en un 5,8% en dólares (luego de impuestos), siendo los departamentos de dos y tres ambientes los productos más demandados.
• Condiciones contractuales: La dinámica habitual del mercado se asentó en plazos de 24 meses, con actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales atadas al Índice de Precios al Consumidor (IPC) o al Índice de Contratos de Locación (ICL).

El enfriamiento del crédito hipotecario

Consultado sobre la reactivación de la compraventa mediante créditos hipotecarios, Pepe indicó que el impulso inicial comenzado a mediados de 2024 se fue diluyendo hacia la segunda mitad de 2025.

Entre los principales factores determinantes, señaló el endurecimiento de las condiciones bancarias y la suba de las tasas de interés. Mientras que las líneas UVA históricas arrancaron con tasas adicionales del 4,5% al 7%, actualmente la oferta bancaria promedia entre el 6,5% y el 7,5% más UVA. "Los bancos tienen que bajar las tasas y flexibilizar las condiciones para que la gente vuelva a acceder al crédito", enfatizó el referente del sector.

Rechazo a la desregulación y críticas a las franquicias

En el tramo más picante de la entrevista, el empresario inmobiliario manifestó una firme oposición a las intenciones del Ministerio de Desregulación de eliminar la obligatoriedad de la colegiación profesional para el corretaje inmobiliario:

• Desprofesionalización: Advirtió que retirar el requisito de la carrera universitaria y la matrícula profesional significaría "ir 50 años para atrás", contrapuesto a las tendencias internacionales de regulación en países de la región como México o Chile.
• Disputa con las franquicias: Pepe cargó además contra el esquema operativo de las franquicias internacionales en el país, señalando que utilizan la matrícula de un único profesional para cobijar a decenas de agentes sin relación de dependencia, motivo por el cual los distintos colegios del país mantienen acciones judiciales en curso.