Aumento fiscal en Provincia: escriturar un inmueble ya cuesta el 10% del valor de operación

La compra de una propiedad dejó de ser solo una decisión de inversión para convertirse también en un desafío financiero cada vez más complejo. En la provincia de Buenos Aires, el fuerte incremento de la base imponible fiscal desde enero de 2025 impacta de lleno en los costos de escrituración, que en algunos casos ya representan cerca del 10% del valor total de la operación.

En Junín, un ejemplo concreto expone la magnitud del problema: la escritura de un terreno baldío valuado en 37 millones de pesos arroja gastos totales por $3.700.000, según el detalle de costos de escribanía. Es decir, prácticamente uno de cada diez pesos de la compra se destina a impuestos, tasas y honorarios vinculados al trámite.

El desglose incluye conceptos como impuesto de sellos, aportes, tasas registrales, certificaciones, diligenciamientos, estudio de títulos y honorarios profesionales, entre otros ítems que se acumulan en la operación. Solo el impuesto de sellos y el arancel representan una porción significativa del total.

Según explicaron fuentes vinculadas al sector, el principal cambio no pasó por la valuación fiscal básica del inmueble, sino por el índice corrector que utiliza la Provincia para calcular la denominada “valuación fiscal especial para el acto”, sobre la cual se liquidan distintos impuestos y tasas.

“Las valuaciones básicas se mantuvieron, pero lo que aumentaron es el índice corrector que las multiplica y te da la valuación especial para el acto, que es el que se tiene en cuenta a la hora del pago de los impuestos. Y ese sí, lo triplicaron”, señalaron a El Diario del Lunes.

En ese sentido, agregaron: “Se disparó la evaluación fiscal especial para el acto, que es la que se toma en cuenta a la hora de calcular el impuesto de sellos y y los demás, la tasa registral, etcétera. Se dispararon, pero no tocaron la básica, porque sobre la básica te cobran el el impuesto inmobiliario, pero te modifican ese índice, y de esa manera te cobran por el el triple de la evaluación”.

Este encarecimiento se vincula directamente con la actualización de la valuación fiscal que realiza la Provincia, base sobre la cual se calculan muchos de estos tributos. En Buenos Aires, el impuesto inmobiliario y otros gravámenes se determinan en función de esa valuación, que en los últimos años fue ajustándose mediante coeficientes y actualizaciones periódicas.

A esto se suma un contexto de mayor presión impositiva: durante 2025, la Agencia de Recaudación bonaerense (ARBA) aplicó recargos adicionales que en algunos casos implicaron aumentos de hasta el 20% del impuesto inmobiliario anual para propiedades de mayor valuación.

Aunque históricamente la valuación fiscal estaba muy por debajo del valor de mercado, la brecha se viene acortando. Esto genera que más operaciones queden alcanzadas por escalas más altas de impuestos, elevando de forma directa el costo de escriturar.

El resultado es un escenario donde acceder a la tierra se vuelve cada vez más costoso, no solo por el precio del lote sino por la carga impositiva asociada. En ciudades del interior como Junín, donde el desarrollo urbano sigue en expansión, este fenómeno comienza a encender alertas entre compradores, desarrolladores y profesionales del sector.

En términos concretos, hoy quien decide invertir en un terreno no solo debe evaluar su valor, sino también considerar que alrededor de un 10% adicional será necesario para completar la operación legal. Un costo que, lejos de ser menor, empieza a definir la viabilidad de muchas transacciones.